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[全国楼市] 全国楼市去库存效果显著,房价有可能下降?网友:和刚需无关!

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发表于 2018-4-16 17:48:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
最近,某业内机构的数据显示,截至3月底全国范围内受监测的100个城市新房住宅库存,环比、同比出现不同程度的下降。对比历史数据发现,目前新房库存量和2013年3月相当,即新房库存回落到了5年前的水平,这一数据意味着全国去库存还是有效果的。

除了能看出去库存的调控成效初显,还有专家认为新房库存降低,个别库存过低的热点城市有可能迎来房价新一轮的上涨。确实,按照一般价值规律,供不应求价格就会上涨。不过,从近年的数据看,新房库存和房价并没有必然联系。
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全国楼市去库存效果显著,房价有可能下降?网友:和刚需无关!

譬如,在2008-2009年、2011-2012年和2014-2015年这三个时期内,全国70个大中城市新房库存一直保持上升的趋势,而房价却都出现了绝对水平的下跌。尤其,最近一轮房价上涨从2015年开始,巧合的是此时正是新房库存的顶峰。
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全国楼市去库存效果显著,房价有可能下降?网友:和刚需无关!

不止中国,从房地产市场较为成熟的美国的来看,其新房库存是在次贷危机爆发前夕,即2006年5月份达到历史峰值,相应地起房价也同步达到了峰值。此后美国新房库存持续下滑,房价也同步下滑。最后,其新房库存于2012年7月左右触底,房价开始慢慢触底反弹,走势几乎同步,与一般认为的“库存降、房价涨”供需规律不相符。

为什么会这样呢?因为房子不同一般商品,不仅是消费品更是投资品,消耗周期也比一般商品更久,新房卖出去之后会作为二手房存在数十年甚至上百年。所以,即便是刚需住房,也随时有可能因为改善需求而进入二手房市场。

更甚的是,如果刚需采用和普通消费品一样的购买策略,买房只是为了自住,那么房价上涨销售量一定会下降。但是,实际情况却是完全相反的,“买涨不买跌”、“早买早好”的购房心态,让仅用来自住的房子也具备了明显的投资属性。
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全国楼市去库存效果显著,房价有可能下降?网友:和刚需无关!

所以,新房库存的变化与房价的涨跌没有必然联系。正如网友所言:新房库存的变化只能说明开发商手里的房子减少了,转变成了炒房客手里的二手房、空置房。去年楼市调控这么严厉,明明强调去库存的三四线城市,房价却一直在涨,涨到真正的刚需买不起房。这么看来,库存减少了是不是以为的房价要下降了?

对此专家认为,房子作为投资品其价格涨跌主要看需求,而影响购房需求的主要因素是资金成本(购房成本),当个人住房信贷收紧时,买房成本增加,个人购房意愿会降低,房价自然会趋向于下行。这一点,从2017年房贷利率上涨至今,房价涨幅势头往下走,甚至出现微跌能看出来。

而从最近各城市的调控加码来看,房贷尤其首套房贷利率上调趋势依然没变,深圳“三价合一”提高购房成本,杭州摇号买房降低买房成功率、增加了时间成本,所以购房者尤其刚需买房的成本是越调控越高,买房的难度一直在不断增加,其购房意愿也会相应地降低。不过即便如此,房价也不能出现大幅下跌。而对刚需来说,在早已高位的房价和不断提高购房成本的调控面前,稳定或微跌的房价并不能减轻买房的巨大压力,降了依然买不起。

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